Kaip surasti tinkamą nuomininką?
Būsto paruošimas nuomai.
Kiekvienas norime gyventi tvarkingoje ir gražioje aplinkoje, lygiai taip pat to trokšta ir nuomininkai. Tačiau svetimas turtas dažnai yra mažiau saugomas nei nuosavas, tad nuomojamų būstų būklė dėl einamojo nusidėvėjimo prastėja pakankamai greitai. Dažniausiai, tai supratę savininkai nebeskiria tiek dėmesio būsto priežiūrai ir dėl to jo kokybė prastėja dar sparčiau. Tačiau toks sprendimas yra klaida. Kaip taisyklė, tvarkingesnius būstus renkasi tvarkingesni nuomininkai, tad kasmet įdėdami šiek tiek laiko ir pinigų savo buto ar namo priežiūrai galime išlošti ne tik tvarkingesnius nuomininkus, bet dar ir šimtu ar keliais šimtais litų padidinti nuomos pajamas, kas per 12 nuomos mėnesių susirenka į pakankamai ženklų nuomos pajamų skirtumą.
Kaip gi tą būstą reikia prižiūrėti? Žinoma, remontą po kiekvieno nuomininko daryti būtų tikrai per brangu, tačiau būstą bent jau idealiai išvalyti yra privalu.
1. Žingsnis. Būsto išvalymas. Skyrus šimtą ar kelis šimtus litų (priklausomai nuo būsto dydžio) galima pasisamdyti namų tvakytoją, kuri per dieną viską nuodugniai išvalys. Ypač atkreipkite dėmesį į vonios ir tualeto kambarius bei virtuvę. Dažnai nuomojamuose butuose tenka pamatyti taip riebalais apskretusius gartraukius, kad bet kokiai tvarkingai moteriai dingsta noras gaminti valgyti, o kartu ir įsikurti jūsų nuomojamame bute. Atminkite, investicijos į švarą visada atsiperka su kaupu. To nepadarius, atstumsite tvarkingiausius nuomininkus arba būsite priversti pakoreguoti nuomos kainą, kas jums kainuos tikrai daugiau, nei įvesti namuose tvarką.
2. Žingsnis. Kiek įmanoma ženkliai neinvestuojant sutvarkykite būsto techninę būklę. Įsukite perdegusias lemputes (kuo stipresnes tuo geriau, neteko sutikti nei vieno nuomininko, kuris nemėgtų šviesos), sutvarkykite neveikiančius arba sulūžusius jungiklius, durų, baldų rankenėles, priveržkite išsiklibinusius varžtus. Sutvarkykite sulūžusius baldus. Jei atsiklijavo tapetų kraštai, juos priklijuokite, jei sienos dažytos, galbūt kažkur teks pasidarbuoti teptuku. Pasirūpinkite ne tik būsto, bet ir laiptinės apšvietimu, šviesi ir švari laiptinė nuomininkams daug pasako apie kaimynus, o jei butą planuojate išnuomoti ne grupei studentų, bet šeimai ar porai, tai yra svarbu.
Įsivaizduokite save priekabaus nuomininko vaidmenyje, atidžiai apžiūrėkite savo būstą, tai kuo jūs nepasirūpinsite savo bute ar name, tikrai nesutvarkys ir nuomininkas.
Neatliekant rimtesnio remonto, visos išlaidos būstui sutvarkyti techniškai, sudarys nuo kelių dešimčių iki kelių šimtų litų. Nors su tinkamu patalpų išvalymu susidaro jau gerų kelių šimtų litų išlaidos ir vienos, dviejų dienų darbas. Tačiau turėsite realią galimybę savo butą išnuomoti 100 Lt brangiau, kas per metus sudarys papildomus 1200 Lt. Taip pat išsaugosite gerą buto būklę ir turėsite galimybę prisikalbinti tvarkingesnius nuomininkus.
Nuomininkų paieška, „Būsto reklama“
Taigi, būstą sutvarkėme. Sekantis žingsnis nustatyti tinkamą nuomos kainą, jei nuomininkų ieškote su brokerio pagalba, čia jis gali argumentuotai patarti. Jei ne, teks skirti laiko ir atidžiai peržvelgti nuomojamų butų ar namų kainas. Kodėl nuomos kaina tokia svarbi? Be abejonės, niekas nenorėtų išnuomoti savo būstą pigiau, nei rinkos kaina, dažniausiai prašoma suma būna didesnė nei reali nuomos kaina rinkoje. Tai irgi nėra gerai. Jei nuomos kaina yra per didelė ir dėl to nuomininko nerandate mėnesį ar daugiau, tiesiog patiriate nuostolį. Tarkim planuojate būstą išnuomoti metams, reali buto nuomos kaina 1000 Lt, tačiau prašote 1200 Lt ir dėl tos priežasties nuomininko nerandate mėnesį, tokiu būdu jūs negaunate 1000 Lt pajamų, taip pat dar iš savo kišenės apmokate būsto išlaikymo išlaidas, kas sudaro viso tarkim 1200 Lt. Norėdami šį nuostolį kompensuoti per ateinančius 11 mėnesių turėsite nuomos kainą padidinti 110 Lt (1200 Lt/11 likusių mėn)… jei paieškos užtrunka 2 mėnesiais ilgiau nei galėtų, siekiant kompensuoti nuostolius, kainą jau reikės padidinti 240 Lt (2400 Lt/10mėn). O išnuomoti butą už gerokai didesnę kainą nei rinkos dažniausiai nepavyksta, tad savininkas tiesiog lieka su negautomis pajamomis. Todėl vienas iš gero brokerio darbo tikslų, kuo tiksliau nustatyti kainą, kad nuomininko paieškos procesas užtruktų minimalų galimą laikotarpį, tačiau būtu sutarta maksimali galima nuomos kaina.
Ieškant nuomininkų svarbus tinkamas buto pristatymas rinkai, kokybiškos, realią situaciją atspindinčios būsto nuotraukos, kuo tikslesnis ir išsamesnis būsto aprašymas.
Šioje situacijoje dažniausiai daromos 2 klaidos:
a) neskirdami pakankamai dėmesio tinkamam namo ar buto pristatymui, sulauksime menkesnio susidomėjimo ir tikėtina išnuomosime už mažesnę kainą nei galėtume.
b) būsto aprašymas neatitinka tikrovės (t.y. butas aprašomas gražiau nei realiai yra) tuomet susidomėjimas būna kur kas didesnis, tačiau besidomintys nuomininkai atėję į vidų pasijunta apgauti, nes tikisi geresnio vaizdo, tad galutinis rezultatas irgi yra menkas nepaisant sugaišto papildomo laiko bereikalingiems interesantams.
Tinkamo nuomininko parinkimas ir sutarties sudarymas
Nuomodami būstą dažniausiai sulaukiame nemažo skaičiaus besidominčių žmonių, dalis iš jų iš karto atkrenta, kadangi jiems nepatinka nuomojamas būstas, tačiau dažnai iš kelių likusių tenka pasirinkti vieną, kuris ir gyvens mūsų nuomojamame bute ar name.
Tinkamo nuomininko parinkimas svarbus žingsnis, kadangi nuo jo priklausys ar ateinančius metus turėsime ramią galvą ir pastovias pajamas, ar galime patirti nuostolių ir susigadinti nervus.
Kaip atrasti gerą nuomininką?
Šį darbą paprastai geriausiai atlieka patyręs brokeris. Jis savininko išsiklausinėja, kokie yra jo reikalavimai nuomininkui ir jau telefonu sulaukęs interesantų skambučio, išklausinėja bei atrenka tuos žmones, kurie jo manymu būtų tinkami nuomojamam būstui.
Dažniausiai jau pirmo pokalbio telefonu metu galima apytikriai nustatyti, kuris nuomininkas bus patikimas, o kurio galvoje sukasi mintys apie vakarėlius ir nusimato galimos problemos.
Sekantis žingsnis – susitikimas ir būsto apžiūra, jos metu tiek butas tiek ir namas turi būti sutvarkytas, apšviestas, kad potencialus nuomininkas juo iš tiesų susidomėtų, jei atsakinėdami į nuomininko klausimus matome, kad jis iš tiesų domisi butu, galima detaliau išsiklausinėti apie jį patį, kur dirba, kodėl nuomojasi, kodėl pasirinko būtent šį butą, kur gyveno iki šiol ir kodėl išsikėlė, šie ir kiti klausimai gali padėti susidaryti pakankamai tikslią nuomonę apie potencialų nuomininką kaip žmogų.
Dažnai renkantis vieną nuomininką iš kelių tenka susidurti su pasirinkimu, didesnė nuomos kaina, tačiau mažiau patikimas nuomininkas, arba pvz. iš tiesų tvarkinga ir patikima šeima, tačiau kiek mažesnis nuomos mokestis, todėl iš anksto reikia apgalvoti savo prioritetus.
Į nuomininko pasirinkimą reikia žiūrėti iš ties atsakingai, kadangi klaidingas sprendimas gali lemti didelius nuostolius. Jei nuomininkas neatrodo patikimas, tačiau siūlo didesnius pinigus už nuomą nei rinkos kaina, arba brokeris gauna atlyginimą ne iš nuomojančio asmens, o iš nuomininko ir nuomotojui perša savo nuomininką reikia būti dvigubai atsargiems. Teko susidurti su atvejais, kuomet puikiai įrengtus butus centre arba prestižiniuose rajonuose išsinuomodavo žmonės, kurie juose įkurdavo viešnamius arba organizuodavo audringus mokamus vakarėlius su svaigalais, tokiu būdu per porą mėnesių butus suniokodami taip, kad prisireikdavo kapitalinio remonto. Dažniausiai tokiais atvejais nepadėdavo net rimtos nuomos sutartys, kadangi po visko paaiškėdavo, kad „nuomininkai“ neturi nei turto nei pajamų nuostoliams atlyginti.
Kaip galime išvengti nemalonumų su nuomininkais?
1. Jei besidomintis būstu žmogus išreiškia susidomėjimą butu, turime jo detaliai išsiklausinėti, kad susidarytumėte pirminę nuomonę apie būsimą nuomininką.
2. Detaliai aptarti visas nuomos, atsiskaitymų, būsto priežiūros sąlygas ir jas įtraukti į sutartį. Šio pokalbio metus taip pat galime susidaryti nuomonę apie nuomininką. Jei jis skrupulingai stengiasi išsiaiškinti visas smulkmenas, nors dažną nuomotoją tai nervina, tačiau tokie žmonės dažniausiai būna patikimiausi nuomininkai. Jei nuomininkas nelabai domisi sąlygomis ir su viskuo sutinka, reikia susimąstyti ar iš tiesų tai patikimas žmogus.
3. Svarbu pasakyti visą tiesą apie būstą, tame tarpe ir trūkumus, su kuriais nuomininkui teks susidurti. Dažnai nuslėptos tikrosios šildymo išlaidos, būsto trūkumai, kuriuos nuomininkas pastebi pavėluotai, gali privesti prie sutarties nutraukimo, abipusių nuostolių ir bereikalingo laiko gaišinimo.
4. Viską detaliai aptarus, svarbu tai užfiksuoti sutartyje, kurioje būtų visi nuomininko asmeniniai duomenys bei kontaktai. Bet kuris tvarkingai dirbantis brokeris jums galės pasiūlyti kokybišką teisininkų paruoštą sutartį, kurią tereikės pritaikyti pagal esamą situaciją. Taip pat perduodant butą reikia užpildyti priėmimo-perdavimo aktą, kuriame turi būti užfiksuoti skaitiklių parodymai, paliekami daiktai, raktai, kodai, taip pat esami buto defektai. Galima būstą ir nufotografuoti bei fotografijas pridėti prie sutarties.
Nuomos procesas nesibaigia vien sutarties pasirašymu bei užstato ar nuompinigių gavimu. Kontaktą su nuomininku palaikyti privalu nuolat. Geriausias būdas, tai iš anksto sutarus, kartą per mėnesį apsilankyti bute, sutikrinti skaitliukus, apsižvalgyti ir galbūt padėti išspręsti nuomininkui iškylančius techninius klausimus. Bet kuris normalus nuomininkas mielai sutiks, kad savinkas kartą per mėnesį kelioms minutėms užsuktų į savo valdomą būstą apsižiūrėti. Jūs tuo tarpu matysite kokia yra reali situacija, užtikrinsite, kad visi komunaliniai atsiskaitymai bus tinkamai įvykdomi, taip pat tokie apsilankymai kiek drausmina ir nuomininkus.
Nuomos pradžioje per vieną ar kelis susitikimus su nepažįstamu žmogumi niekada nepavyks susidaryti 100 % teisingo įspūdžio apie jį, tuo tarpu periodinė būsto apžiūra ir situacijos įvertinimas leis užčiuopti galimus nesklandumus dar iki jiems kylant. Tokiu būdu per mėnesį skiriama valanda laiko susitikimui su nuomininku bus kur kas geresnė apsauga nuo nemalonumų nei pati geriausia sutartis.
Sekite mus