Atsigaunančioje rinkoje laukia peštynės dėl patalpų
Paklausa vis auga
Nors biurų patalpų paklausa ir pasiūla daug stabilesnė už gyvenamųjų būstų rinką, tačiau besiplečiantis paslaugų sektorius didina ir komercinės paskirties patalpų paklausos augimą.
Nekilnojamojo turto ekspertai pastebi, kad biuro patalpų ieškantys verslininkai pirmiausia dėmesį kreipia į nuomos kainą ir į vietą, kurioje yra patalpos, o tik paskui į prestižą.
"Didžiausias dėmesys ieškant patalpų biurui, žinoma, skiriamas nuomos kainai ir vietai. Toliau rikiuojasi prestižas, komunalinių mokesčių dydis, aukštas, kuriame yra biuras, automobilių statymo vietos. Galiausiai atsižvelgiama į vidinę patalpų būklę – ar yra virtuvė, patalpų naujumą ir remontą, funkcionalumą", – sakė nekilnojamojo turto agentūros "011" brokeris Ernestas Adomaitis.
Pasak jo, nuomojamų patalpų dydis tiesiogiai priklauso nuo įmonės dydžio. Tačiau pastebima, kad Kaune pasirenkamos kiek mažesnės – nuo 20 iki 500 kvadratinių metrų, išimtinais atvejais iki 1000 kvadratinių metrų, o Vilniuje net ir iki kelių kartų didesnio ploto biuro patalpos.
Anot E.Adomaičio, kaina didžiausią įtaką daro renkantis sandėliavimo patalpas. Čia prestižas nereikalingas, svarbiausia – kad būtų patogu privažiuoti ir kad tai atitiktų įmonės pakrovimo ir (arba) iškrovimo ar gamybos poreikius.
Biurų rinkoje kainos jau kopia į viršų, o patalpų ieškantiems verslininkams tenka vis plačiau atverti pinigines.
"Vos prieš metus aukštos klasės patalpas biurui Kaune buvo galima išsinuomoti ir už 22, dabar verslo centruose kainos grįžo į 25–30 (ir daugiau) litų už kvadratinį metrą lygį", – sakė E.Adomaitis.
Užimtumas itin didelis
Pasak nekilnojamojo turto ekspertų, Kaune, palyginti su Vilniumi ir Klaipėda, modernių biurų užimtumas itin didelis. Pasiūla šiame mieste minimali, todėl ieškantys patalpų biurui susiduria su nepatogumais.
"Biuro patalpų paklausai augant, modernių biuro patalpų trūkumo problema tik didės. Šiuo metu Kaune baigti du biurų projektai. Pirmasis – "Senukų" administracinis pastatas, kuris skirtas įmonės administraciniams poreikiams patenkinti, todėl rinkai nuomojamų patalpų bus siūloma tik greta prekybos centro "Banginis" esančiame senos statybos, nors ir atnaujintame administraciniame pastate.
Antrasis – išskirtinis projektas – "KTU Santakos slėnis", skirtas inovatyvioms ir su technologijomis susijusioms įmonėms, todėl paslaugų sektoriaus poreikio taip pat netenkins. Visi kiti verslo centrai vis dar tik brėžiniuose ir planuose. O Vilniuje verslo centrų plėtra pradėta jau prieš keletą metų, todėl pasiūlos tendencijos geresnės nei Kaune", – situaciją didžiuosiuose miestuose lygino nekilnojamojo turto ekspertas.
Nuoma – geresnė išeitis
Pasak E.Adomaičio, verslo įmonei nuomotis patalpas nuolat besikeičiančioje aplinkoje yra daug lankstesnis sprendimas nei jas įsigyti. Įmonei, kurioje keičiasi darbuotojų skaičius ar gamybos mastas, pirkti patalpas gali būti netinkama, nes ji arba turės patalpų perteklių, arba trūkumą. O nuomojantis galima gana funkcionaliai ir greitai praplėsti nuomojamą plotą arba išsinuomoti kitas, patiriant tik kraustymosi išlaidas.
"Nekilnojamasis turtas ne guma, todėl nuomos sprendimas planuojant verslą yra geras išėjimo arba plėtros atveju. Pavyzdžiui, tokios įmonės kaip "Barclays" ar "DHL" yra finansiškai pajėgios įsigyti arba pasistatyti savo poreikius atitinkančius pastatus, tačiau planuodamos 10 ar 15 metų perspektyvoje tarptautinės bendrovės yra linkusios pasilikti plėtros arba išėjimo iš rinkos strategiją." – teigė E.Adomaitis.
Grįžta pasitikėjimas
Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės "Ober-Haus" Vertinimo ir rinkos tyrimų skyriaus vadovas Saulius Vagonis atkreipia dėmesį į dar vieną komercinio nekilnojamojo turto rinkos augimo indikatorių – investicinių sandorių skaičių ir vertę. Po itin prastų praėjusių metų šiemet tokių sandorių gerokai pagausėjo, o jų vertė kaip reikiant išaugo.
"Ober-Haus" duomenimis, per pirmą šių metų pusmetį Lietuvoje iš viso buvo sudaryti penki investiciniai sandoriai, kurių bendra investicijų vertė siekia apie 430 mln. litų, – tai yra net 193 proc. daugiau nei per visus 2012-uosius. Bendras šiemet įsigyto komercinio nekilnojamojo turto plotas sudaro apie 126,5 tūkst. kvadratinių metrų.
"Rezultatai iškalbingi. Akivaizdu, kad Lietuvos komercinio nekilnojamojo turto investicinių sandorių rinka įgauna vis didesnį pagreitį ir sparčiai susigrąžina investuotojų pasitikėjimą", – teigė S.Vagonis.
Laisvų patalpų mąžta
Duomenys toliau gerėja ir modernių biuro patalpų rinkoje. Gana ryškūs teigiami poslinkiai fiksuojami sostinėje, kur patalpų užimtumo rodikliai grįžta į prieškrizinį lygį. Vilniuje per antrą šių metų ketvirtį laisvų patalpų lygis sumažėjo nuo 8 iki 6,6 proc., o bendras laisvų patalpų kiekis rinkoje smuktelėjo iki 30,8 tūkst. kvadratinių metrų.
Didžiausias laisvų patalpų kiekis išlieka B klasės verslo centruose, tačiau šis rodiklis šiais metais sparčiai mažėjo ir pasiekė 7,9 proc.
A klasės verslo centruose laisvų patalpų lygis per tą patį laikotarpį sumažėjo iki 4,6 proc. Per antrą šių metų ketvirtį veikiančiuose Vilniaus verslo centruose iš viso buvo išnuomota 10,35 tūkst. kvadratinių metrų biuro patalpų, arba 15 proc. mažiau nei per 2012 m. tą patį laikotarpį. Net 77 proc. visų išnuomotų patalpų sudarė B klasės patalpos.
Poreikio nepatenkins
Pasak S.Vagonio, nepaisant sparčiai anonsuojamų ir plėtojamų projektų gausos, šiais metais Vilniuje bus baigtos tik dviejų naujų verslo centrų statybos: GAMA ir "Baltic Hearts".
"Šie projektai neturėtų atnešti didesnių pokyčių visai rinkai, nes jų bendras plotas sudarys tik 3 proc. visos esamos pasiūlos, o didelė dalis patalpų jau išnuomota. Didesnio modernių biuro patalpų pasiūlos šuolio laukiama 2014–2015 m.
"Ober-Haus" duomenimis, Kaune laisvų patalpų kiekis per antrą šių metų ketvirtį sumažėjo iki 3,6 proc., o bendras laisvų patalpų kiekis sudaro tik 2,5 tūkst. kvadratinių metrų.
Klaipėdoje laisvų patalpų lygis išlieka aukščiausias, tačiau šiame mieste taip pat fiksuojamas jų mažėjimas nuo 17,8 iki 17,3 proc. Bendras laisvų patalpų kiekis uostamiesčio moderniuose verslo centruose sudaro 10,4 tūkst. kvadratinių metrų.
Kainos pradėjo augti
"Ober-Haus" skaičiuoja, kad per antrą šių metų ketvirtį Vilniuje A klasės biuro patalpų nuomos kainos ūgtelėjo vidutiniškai 2 proc. ir šiuo metu siekia 38–50 litų už kvadratinį metrą. B klasės patalpų nuomos kainos išliko stabilios – 25–36 litai už kvadratinį metrą.
Kaune ir Klaipėdoje augimas fiksuojamas B klasės sektoriuje, kur nuomos kainos vidutiniškai ūgtelėjo 4 proc. Šiuo metu Kaune ir Klaipėdoje biurų nuomos kainos išlieka panašios: A klasė – 24–38 litai už kvadratinį metrą, B klasė – 15–23 litai už kvadratinį metrą.
Augantys įmonių veiklos rodikliai pastebimai gerina ir sandėliavimo patalpų sektoriaus rezultatus Lietuvos didmiesčiuose.
"Ober-Haus" pastebi, kad šiuo metu modernių sandėliavimo patalpų užimtumas Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionuose siekia 95–97 proc. Kaip ir praėjusiais, taip ir šiais metais fiksuojami teigiami sandėliavimo patalpų kainų pokyčiai Lietuvos didmiesčiuose.
Per pirmą 2013 m. pusmetį naujų ir senų sandėliavimo patalpų nuomos kainos Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionuose vidutiniškai išaugo 7–10 proc.
Šiuo metu Vilniuje naujos statybos sandėliavimo patalpas siūloma nuomotis už 12–17 litų už kvadratinį metrą, o senos – už 4–10 litų už kvadratinį metrą.
Kaune už naujos statybos sandėliavimo patalpas prašoma 11–15 litų už kvadratinį metrą, o už senos – 4–10 litų už kvadratinį metrą, Klaipėdoje atitinkamai 10–15 ir 4–8 litų už kvadratinį metrą.
"Padrąsinti teigiamų pokyčių ekonomikoje, transporto bei sandėliavimo sektoriuose ir sėkmingai įgyvendintų pastarųjų projektų, plėtotojai vis dažniau užsimena apie naujų projektų įgyvendinimą, o įmonės – apie plėtrą. Kaip matyti iš šiuo metu plėtojamų ar planuojamų projektų, didžioji dalis jų skirta savo reikmėms ir tik dalis patalpų yra ar bus pasiūlytos rinkai", – teigė S.Vagonis.
Stagnacija baigsis
Nekilnojamojo turto bendrovės "Inreal" Konsultacijų ir analizės departamento vadovas Arnoldas Antanavičius prognozuoja, kad šiemet daugiau naujų komercinio nekilnojamojo turto projektų galima tikėtis tik Vilniuje, tačiau jau kitų metų antrą pusmetį iš stagnacijos turėtų išsivaduoti ir Kaunas bei Klaipėda.
Pasak jo, kol kas naujų projektų vystymą ne sostinėje stabdo dar gana žemos patalpų nuomos kainos.
"Patalpų nuomos kainų lygis Kaune ir Klaipėdoje kol kas yra toks, kad investuotojams dar neapsimoka imtis naujų projektų, nes artimiausiu metu jie neatsipirks. Vilniuje kainos jau pasiekė lygį, kai investuotojai gali drąsiai imtis naujų verslo centrų statybų. Kaune ir Klaipėdoje kol kas imamasi senų projektų atnaujinimo", – svarstė A.Antanavičius.
Tiesa, pasak jo, Kaune ir Klaipėdoje verslas taip pat akivaizdžiai atsigauna, įmonės plečiasi, o tai reiškia, kad šie pokyčiai netrukus bus juntami ir komercinio nekilnojamojo turto rinkoje.
"Viskas priklauso nuo pasiūlos ir paklausos santykio. Matome, kad paklausa stabiliai auga, tad netrukus patalpų savininkai galės didinti kainas ir imtis naujų projektų", – aiškino pašnekovas.
Anot A.Antanavičiaus, realu, kad per artimiausius metus komercinio nekilnojamojo turto nuomos kainos gali augti 5–10 proc.
Komercinio nekilnojamojo turto nuomos kainos rugpjūtį (už 1 kv. m)
Biurai Prekybinės patalpos Nauji sandėliai Gamybinės patalpos
VILNIUS
Senamiestis 20–50 30–130 Nėra pasiūlos Nėra pasiūlos
Centras (pirmas aukštas) 25–50 20–45 Nėra pasiūlos Nėra pasiūlos
Centras (kiti aukštai) 20–50 20–45 Nėra pasiūlos Nėra pasiūlos
Gyvenamieji rajonai 15–32 15–40 13–16 6–10
Priemiesčiai, pramoniniai rajonai 8–15 6–20 12–14 5–9
KAUNAS
Senamiestis 16–28 25–50 Nėra pasiūlos Nėra pasiūlos
Centras (pirmas aukštas) 18–37 25–60 Nėra pasiūlos Nėra pasiūlos
Centras (kiti aukštai) 12–28 15–28 Nėra pasiūlos Nėra pasiūlos
Gyvenamieji rajonai 10–20 14–23 Nėra pasiūlos 5–10
Priemiesčiai, pramoniniai rajonai 7–12 9–14 12–16 5–8
KLAIPĖDA
Centras (pirmas aukštas) 16–38 18–45 Nėra pasiūlos Nėra pasiūlos
Centras (kiti aukštai) 12–28 10–25 Nėra pasiūlos Nėra pasiūlos
Kiti rajonai 8–20 8–30 10–15 4–8
Šaltinis: "Ober-Haus"
Modernių biurų nuomos kainos (už 1 kv. m)
Miestas Vilnius Kaunas Klaipėda
A klasės biurai 38–50 25–37 24–38
B klasės biurai 25–36 15–23 15–22
Šaltinis: "Ober-Haus"
Investicinių sandorių apimtis Lietuvoje
2011 m. 2012 m. 2013 m. pirmas pusmetis
246 mln. litų 147 mln. litų 430 mln. litų
Šaltinis: "Ober-Haus"
Sekite mus