Sąstingis NT rinkoje baigėsi?

Gerėjantys gyventojų lūkesčiai, istorines žemumas pasiekusios ir mažiausios tarp Baltijos šalių paskolų palūkanos bei alternatyvių investicijų trūkumas, kaip ir prognozuota, šių metų pradžioje išjudino nekilnojamo turto rinką. Sparčiai augant paklausai, netrūko ir butų pasiūlos, todėl kainos daugumoje Lietuvos miestuose pirmąjį šių metų ketvirtį toliau mažėjo. Tačiau ar didėjantis būsto įperkamumas ir nuomos pajamingumas bei gerėjanti situacija darbo rinkoje leidžia tikėtis kainų tendencijos pokyčio?

Kaip rašoma „Swedbank“ pranešime spaudai, beveik penkerius metus tęsęsis nekilnojamojo turto rinkos sąstingis šiemet baigėsi. Pastebimai išaugus paklausai pirmąjį ketvirtį Vilniuje butų parduota 17 proc. daugiau nei tuo pačiu laikotarpiu prieš metus. „Susidomėjimą būstu skatino geresni lūkesčiai ir dėl pačių namų ūkių finansinės padėties, ir dėl nekilnojamo turto rinkos perspektyvų. Tačiau nepaisant paklausos šuolio, butų kainos daugumoje miestų toliau mažėjo. Šiuo metu pirminėje rinkoje yra apie 2,5 tūkst. butų ir tai prilygsta dviejų metų pardavimams. Tai gana aukštas pasiūlos lygis, su kaupu atitinkantis dabartinę būtų paklausą“, – sako banko vyresnioji ekonomistė Vaiva Šečkutė.

Pasak jos, matyti pakankamai priežasčių didesniam NT rinkos aktyvumui – namų ūkių finansinės padėties vertinimas nuo šių metų kovo yra geriausias nuo 2008 metų. Sąlygas geresnei namų ūkių finansinei padėčiai sudaro ir spartus naujų darbo vietų kūrimas. Gegužės mėnesį Lietuvos darbo birža užregistravo rekordinį laisvų darbo vietų skaičių – net 35,9 tūkstančio, arba 47,1 proc. daugiau nei prieš metus. Mažėjantis nedarbo lygis ir auganti darbuotojų derybinė galia skatins ir spartesnį realaus darbo užmokesčio augimą.

Pernai Lietuvoje tik ketvirtadalis butų buvo įsigyti skolintomis lėšomis. Tai rodo, jog rinkoje dominavo pirkėjai, turintys pakankamai nuosavo kapitalo. Palyginimui, 2008 metais apie pusė visų butų buvo įsigyjama skolinantis iš bankų. Tačiau V. Šečkutės teigimu, šiemet jau matomas ne tik nuosavą kapitalą investuojančių pirkėjų aktyvumas. „Dėl teigiamų tendencijų darbo rinkoje bei vis į naujas istorines žemumas smunkančių būsto paskolų palūkanų šiemet daugiau gyventojų nusprendžia įsigyti būstą ir skolintomis lėšomis. Naujų būsto paskolų skaičius šių metų pirmąjį ketvirtį palyginti su tuo pačiu laikotarpiu pernai išaugo 28 procentais“, – teigia banko vyresnioji ekonomistė.

Mažėja įperkamumo atotrūkis tarp Vilniaus bei Rygos ir Talino

Nors Vilniuje butų kainos yra beveik tokios pat aukštos kaip Taline, o atlyginimai beveik tokie pat maži kaip Rygoje, vilniečiai jau antrą ketvirtį iš eilės gali džiaugtis mažiausiomis iš Baltijos šalių būsto paskolų palūkanomis. Anot ekonomistės, palūkanos Lietuvoje mažėjo, nes didelis likvidumas greičiausiai skatino mažinti maržas. Pirmąjį šių metų ketvirtį būsto paskolų palūkanos siekė 2,6 procento.

Rekordiškai žemos būsto paskolų palūkanos didina butų įperkamumą. Per pirmąjį metų ketvirtį dar 15 bazinių punktų kritusios palūkanos buvo pagrindinė priežastis, dėl kurios butų įperkamumas Vilniuje išaugo. Lyginant su praėjusių metų paskutiniu ketvirčiu įperkamumas išaugo 3,5 punkto iki 131,3, tuo pat metu Rygoje ir Taline įperkamumas mažėjo.

„Swedbank“ būsto įperkamumo indeksas parodo, kaip standartinį 55 kvadratinių metrų butą įperka namų ūkis, kurio pajamos siekia pusantro vidutinio atlyginimo. Namų ūkis butą įperka ir indekso reikšmė lygi 100 tuomet, kai naujai įsigyjamo būsto paskolos mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. jo mėnesinių pajamų. Didėjanti indekso reikšmė reiškia, kad būsto paskolos įmokos sudaro vis mažesnę pajamų dalį – būstas tampa lengviau įperkamas.

Taline šio indekso reikšmė per ketvirtį sumažėjo net 9 punktais iki 163, o Rygoje – 5,7 punkto iki 151. Taigi Vilniuje namų ūkių pajamos buvo 31,3 proc. didesnės nei pakankamos įpirkti butui, Rygoje – 51 proc., o Taline – 63 procentais. Rygoje įperkamumas mažėjo daugiausiai dėl to, kad palūkanos per ketvirtį išaugo net 47 punktais iki 3,8 procento. Tuo tarpu Taline įperkamumą labiausiai smukdė net 4,3 proc. kilusios butų kainos.

Vidutinio dydžio miestuose būstas įperkamas, bet nepaklausus

Pirmąjį šių metų ketvirtį lengviausia butą įpirkti Lietuvoje buvo vidutinio dydžio miestuose – Alytuje, Panevėžyje ir Šiauliuose būsto perkamumo indeksas siekė atitinkamai 383,7, 291,0 ir 266,3. Taigi šių miestų gyventojų pajamos beveik 3-4 kartus viršijo pakankamas butui įpirkti.

Tuo tarpu Neringoje gyventojų pajamos buvo 28,7 proc. mažesnės nei pakankamos. Palangoje butai tapo įperkami pirmą kartą nuo 2009 metų vidurio, kuomet šiam mieste pradėtas skaičiuoti įperkamumo indeksas. Čia namų ūkių pajamos buvo 17,7 proc. didesnės nei pakankamos įpirkti butą. Įperkamumą Palangoje augino jau antrą ketvirtį iš eilės pastebimai krentančios butų kainos, kadangi pasiūla viršijo gyventojų norą investuoti į atostogų būstą pajūryje.

Iš trijų didžiųjų šalies miestų didžiausias butų įperkamumas buvo Kaune, kur atlyginimai buvo 2,2 karto didesni nei pakankami. Sunkiausia butą buvo įpirkti Vilniuje, o Klaipėdoje atlyginimai pakankamus viršijo 69,9 procento.

Kaip ir kodėl keisis būstų kainos?

Ekonomistų nuomone, didėjantis nekilnojamojo turto rinkos aktyvumas dar nereiškia, kad pradės didėti ir būstų kainos. „Pradėjęs augti realus darbo užmokestis, didėjančios gyventojų santaupos, gerėjantys jų lūkesčiai bei istorinėse žemumose išliekančios palūkanų normos ir toliau bus veiksniai, lemiantys stiprėjančią būsto paklausą. Tačiau pastaruoju metu išaugus būstų pasiūlai, šiemet dar nereikėtų tikėtis kainų augimo“, – mano ekonomistas Nerijus Mačiulis.

Didėjantis butų nuomos pajamingumas, kuris parodo, kokią dalį būsto vertės per metus galima gauti jį nuomojant, rodo, kad įsigijimo alternatyva darosi patrauklesnė nei nuoma. Pasak N. Mačiulio, nuomos pajamingumas išlieka žemiau ilgalaikio istorinio vidurkio, todėl pagal šį matą didžiuosiuose Lietuvos miestuose butai vis dar yra pervertinti. Šiuo metu Vilniuje nuomos pajamingumas siekia 6,0 proc., o praėjusio dešimtmečio vidurkis siekė 6,2 proc. Kaune šis atotrūkis dar didesnis – dabartinis nuomos pajamingumas siekia 6,6 proc., o istorinis vidurkis siekė net 8 procentus.

Dėl šių priežasčių ekonomistai prognozuoja, kad šiemet būsto kainos daugumoje Lietuvos miestų dar nedidės, o kainų augimo galima tikėtis tik kitais metais, kai dar labiau sumažės nedarbas ir išryškės darbo užmokesčio augimo tendencijos. „Vertinant ilgalaikes tendencijas, veiksnių, galinčių lemti spartų nekilnojamojo turto kainų augimą, taip pat nėra daug. 25-34 metų amžiaus gyventojų, kurie dažniausiai įsigyja būstą, dalis visuomenėje per ateinančius 15 metų sumažės nuo 15 proc. iki 10 procentų, – prognozuoja Nerijus Mačiulis. – Urbanizacijos procesas susilpnės ir miestai nebebus maitinami naujais gyventojais, nes būtent urbanizacija praėjusį dešimtmetį turėjo didelės įtakos būsto paklausos didmiesčiuose augimui“. Ekonomisto skaičiavimais, labiausiai tikėtinas būsto kainų augimas ateinantį dešimtmetį bus artimas atlyginimų augimo tempui – apie 5 proc. per metus. Esant tokiam augimui, 2008 metų pradžios lygį butų kainos Vilniuje pasieks 2025 metais, o Kaune ir Klaipėdoje – tik 2030 metais.

Ekonomisto nuomone, spekuliacijas NT rinkoje ribos ir Lietuvos banko nustatytos atsakingo skolinimo taisyklės, ir pagrindiniai veiksniai, lemsiantys kainų pokyčius, bus gyventojų pajamų augimas ir jų polinkis keltis į didesnio ploto ir aukštesnės kokybės būstus. Tai lems, kad kainų atotrūkis tarp senos statybos nerenovuotų ir naujos statybos būstų dar labiau didės. „Taip pat augs kainų skirtumai ir tarp didžiųjų bei mažesnių Lietuvos miestų – pastaruosiuose būstų paklausa išliks labai silpna, bus vis daugiau galimybių išsinuomoti butą nemokamai, tik įsipareigojant mokėti komunalinius mokesčius“, – reziumuoja ekonomistas.