Kontrastingas NT pusmetis – būsto rinkos aktyvumas persikėlė iš didmiesčių į pajūrį
Nepaisant dramatiško pardavimų kritimo, naujo būsto kainos nesumažėjo. Kitaip nei šalies didmiesčiuose, pajūrio NT rinka šių metų pirmoje pusėje gyveno vieną aktyviausių periodų – pardavimai Šventojoje ir Palangoje viršijo 2018–2019 metų atitinkamų laikotarpių rodiklius 20 – 90 proc. Žemės sklypų ir individualių namų bei kotedžų rinkas didmiesčiuose pandemija paveikė kur kas švelniau nei butų rinką.
Verslo centrų užimtumas mažėjo visuose trijuose didmiesčiuose. Sudėtinga situacija susiklostė Kauno ir Klaipėdos A klasės verslo centruose, pandemijos poveikio neišvengė ir logistikos bei sandėliavimo patalpų sektorius. „Įspūdingu tempu pastaruosius kelis metus augusiai šalies ekonomikai atėjo didelių iššūkių metas. Kovo 16 d. prasidėjęs karantinas privertė daugelį veržtis diržus ir netgi pergalvoti savo veiklos strategiją. Sutrikus tiekimo grandinei, pasaulinę prekybą ištiko paralyžius, o atsigavimas vyksta pakankamai vangiai, neapibrėžtumas išlieka labai didelis. Pirmasis šių metų ketvirtis kol kas didelio gaisro Lietuvoje neparodė, BVP augimas sulėtėjo iki 2,4 proc., tačiau išliko solidus.
Visgi tikrasis vaizdas paaiškės, paskelbus antrojo ketvirčio duomenis. Balandį-gegužę lietuviškos kilmės eksportas traukėsi 27 proc., mažmeninė prekyba balandį smuko 20 proc. Siekdama sušvelninti pandemijos šoko padarinius, pagalbos ranką ištiesė šalies Vyriausybė, paskelbusi 5 mlrd. Eur dydžio ekonomikos skatinimo planą darbo vietoms ir įmonių likvidumui išsaugoti. Pagal EBPO paskelbtas prognozes, Lietuvos BVP šiais metais gali susitraukti 8,1–10,4 proc.“, – teigia Šiaulių banko Taupymo ir Investavimo produktų vadovas Tomas Kipišas.
Teigiama, kad 2020 metų pirmoji pusė Vilniaus pirminėje butų rinkoje buvo kupina kontrastų. Metai prasidėjo naujos pasiūlos ir pardavimų rekordais. Rinkai buvo pasiūlyti 1166 nauji butai – didžiausias pirmojo ketvirčio kiekis nuo 2012 metų. Pardavimai taip pat buvo įspūdingi nepaisant rinkos sustojimo kovo viduryje – susitarta dėl 1350 butų. Tačiau antrąjį ketvirtį buvo parduota vos 361 butas – 4 kartus mažiau nei pirmąjį ir tuo pačiu laikotarpiu prieš metus (1389 vnt.). Dėl rinkos plėtros inercijos pasiūla susitraukė ne taip smarkiai, iki 781 naujai pasiūlyto buto – 1,5 karto, lyginant su ankstesniu 2020-ųjų laikotarpiu, ir 2 kartus, lyginant su 2019 metų pirmuoju ketvirčiu (1500 vnt.).
„Pardavimų apimtys sumažėjo visuose segmentuose, tačiau ekonominės klasės susitraukimas buvo didžiausias. Galima daryti prielaidą, kad įtakos tam turėjo tiek karantino apribojimai, lėmę sumažėjusias dalies pirkėjų pajamas, tiek pasiūlos perteklius būsto nuomos rinkoje, kas atšaldė šio segmento pirkėjų ir investuotojų į nuomą azartą“, – teigia „Inreal“ grupės investicijų ir analizės vadovas Tomas Sovijus Kvainickas.
Pusmečio pabaigoje sostinės naujo būsto sandėlyje buvo virš 5200 naujų butų, o likvidumo indeksas ūgtelėjo iki 1,19. „Įvertinus susitraukusius pardavimus bei kol kas dar neaiškias rinkos atsigavimo perspektyvas, išaugęs nerealizuoto būsto sandėlis gali turėti neigiamą poveikį NT vystytojų artimos ateities plėtros planams.
Tikėtina, kad trečiąjį šių metų ketvirtį naujos pasiūlos sulauksime mažiau“, – prognozuoja T.S. Kvainickas. Naujų butų kainos Vilniuje beveik nesikeitė. Paskelbus karantiną sukrėtimą pajuto ir sostinės būsto nuomos rinka. Labiau nukentėjo centrinė miesto dalis. „Inreal“ analitikų duomenimis, Naujamiestyje bei Senamiestyje dėl būstų, skirtų trumpalaikei nuomai įsiliejimo į ilgalaikės nuomos rinką, kainos sumažėjo apie 10 proc., lyginant su 2019 metais. „Miegamuosiuose“ mikrorajonuose kainos keitėsi nežymiai, apie 5 proc.
Kauno butų rinkai 2020-ųjų pradžia buvo daug žadanti – parduotas 201 naujas butas, pasiūlyti – 226. Tačiau balandžio bei gegužės mėnesiai tapo prasčiausiais tarp visų Lietuvos didmiesčių. Antrąjį ketvirtį Kaune buvo parduoti vos 54 butai – 4 kartus mažiau nei pirmąjį ketvirtį ir beveik 4 kartus mažiau nei tuo pačiu laikotarpiu prieš metus (188 vnt.). Rinkai pasiūlyti 73 nauji butai – 3 kartus mažiau nei pirmąjį ketvirtį ir 2 kartus mažiau nei tuo pačiu laikotarpiu prieš metus (144 vnt.). Dėl pandemijos kritus pardavimams, naujo būsto sandėlis Kaune ūgtelėjo iki 836, jame padidėjo nerealizuoto ekonominio būsto dalis. Kauno pirminės rinkos likvidumo indeksas šoktelėjo iki 1,22. Esminių pokyčių Kauno būsto kainose neįvyko.
Klaipėdos butų rinkai pandemijos pasekmės NT rinkai buvo švelnesnės nei Vilniaus ar Kauno. Pirmojo ketvirčio pardavimo rezultatai (119 vnt.) nusileido tik rekordiniam 2019-ųjų antrajam ketvirčiui (133 vnt.), ir buvo geriausi nuo 2014-ųjų. Nors antrasis ketvirtis ir buvo ženkliai prastesnis (43 vnt.), tačiau panašūs pardavimų rezultatai dėl palyginus nedidelės rinkos Klaipėdoje pasitaikydavo ir anksčiau. 42 nauji butai pasiūlyti NT plėtotojų pirmąjį ketvirtį atitiko istorinį vidurkį, o antrąjį ketvirtį naujų butų į rinką nepateko. Kita vertus, uostamiestyje nauja pasiūla niekada nebuvo itin pastovi. Esminių pokyčių būsto klasių struktūroje Klaipėdoje neįvyko, tačiau 2020-ųjų ketvirtį ūgtelėjo pardavimų prestižiniame segmente dalis. Šio segmento pardavimų augimas matomas ir vertinant absoliučius skaičius. Menka naujos statybos objektų pasiūla lėmė, kad Klaipėdoje, priešingai nei Vilniuje ir Kaune, neparduoto būsto sandėlis toliau nuosekliai mažėjo. 2020-ųjų I pusmečio pabaigoje jame buvo 448 butai, ir tai yra mažiausias skaičius nuo 2017 metų pradžios. Būsto likvidumo indeksas Klaipėdoje balansuoja ties 1,32 rodikliu. Būsto kainų pokyčiai buvo simboliniai.
Pajūrio rekreacinio NT rinka nepasidavė 2020-ųjų I pusmečio lėtėjimo tendencijoms ir šių metų pirmoje pusėje gyveno aktyviausią periodą nuo 2017 metų. Pasak „Inreal“ analitikų, rinkos sezoniškumas rekreaciniam būstui – įprastas reiškinys. Paprastai aktyviausi pajūrio NT pardavimai vyksta metų viduryje, tačiau 2020-ieji buvo maloni išimtis NT vystytojams Palangoje bei Šventojoje. Karantinas apribojo keliones į užsienį, o psichologinis pandemijos poveikis padidino pirkėjų dėmesį pajūrio rinkai, tad tiek pirmojo ketvirčio (73 vnt.), tiek antrojo ketvirčio (95 vnt.) pardavimai viršijo 2018–2019 metų atitinkamų laikotarpių rodiklius 20 – 90 proc. Padidėjęs rinkos aktyvumas lėmė ir tai, kad laisvo naujos statybos būsto fondas Palangoje tolygiai mažėja ir šiuo metu jį sudaro 598 objektai – mažiausiai nuo 2016 metų pabaigos, kai rinkai buvo siūlomas 591 būstas. Neringos NT rinka yra išskirtinė. „Ribotos plėtros galimybės lemia ypač menką bei netolygų pasiūlos pokytį, todėl pardavimai siejami ne tik su sezoniškumu, tačiau ir pasirinkimo galimybėmis.
Metų pradžioje naujo būsto pasiūla Neringoje išaugo apie 1,5 karto, o pardavimai jau 2019-ųjų pabaigoje reikšmingai sumažėjo. Įprastu atveju toks scenarijus būtų ypač nepalankus vystytojams, tačiau dėl rinkos specifikos jau antrąjį ketvirtį fiksuojamas pardavimų augimas. Įvertinus Palangos bei Šventosios tendencijas potencialo pardavimams augti yra dar nemažai“, – sako T.S.Kvainickas. Būsto kainos pajūrio pirminėje rinkoje pasižymi tęstinumu. Pandemijos poveikis žemės sklypų rinkai 2020-ųjų I pusmetį buvo gerokai mažesnis nei pirminei būsto rinkai. Pirmąjį šių metų ketvirtį Vilniaus sklypų rinkoje realizuotas rekordinis sklypų skaičius (nuo 2012 metų) – per 3200 sandorių. Antrojo ketvirčio rezultatai Vilniuje susitraukė ketvirtadaliu. Kauno mieste didesnis aktyvumas stebimas ne pačiame mieste, bet aplinkui. Pirmojo ketvirčio rezultatai (1001 vnt.) buvo ypač geri, tačiau paveiktas pandemijos antras ketvirtis buvo mažiau aktyvus (858 vnt.) net už 2019 metų antrą ketvirtį (991 vnt.).
Klaipėdoje 2020-ųjų pirmojo ketvirčio tendencijos atitinka kitų didžiųjų miestų situaciją, o sandorių skaičiaus sumažėjimas antrą ketvirtį buvo švelnesnis nei Vilniuje ir Kaune. Gyvenamųjų pastatų rinkoje fiksuojamas tolydus sandorių mažėjimas nuo 2019 metų pabaigos. Kita vertus, 2020 m. I pusmetį situacija gyvenamųjų pastatų segmente klostėsi kitaip nei butų rinkoje. Šis segmentas, kaip ir žemės sklypų rinka, pasižymi ryškiu sezoniškumu. Antrasis metų ketvirtis visada augdavo 20–50 proc. (naujų namų segmente – net 60 proc.), lyginant su pirmuoju ketvirčiu. Šiemet – visų trijų didžiųjų miestų gyvenamųjų pastatų sandorių skaičius antrąjį ketvirtį krito apie 10 proc. (naujų namų segmente – apie 9 proc.). Verslo centrų rinka. 2020-ųjų viduryje verslo centrų užimtume Vilniuje didelių pokyčių neįvyko. Šiuo metu laisvos A klasės patalpos verslo centruose sudaro apie 2,8 proc., B1 klasės – apie 4,2 proc., B2 – apie 4,3 proc. patalpų. Nuomos kainų rėžiai per pusmetį nepakito. Bendras iššūkis visiems verslo centrų segmentams – padidėjęs dirbančių iš namų darbuotojų skaičius.
„Tikėtina, kad nuotolinio darbo formai išlikus ateityje ir mažėjant nuomojamų patalpų plotams, lėšų skirtumas gali būti panaudotas geresnei biuro lokacijai“, – sako T.S.Kvainickas. 2019 metų pabaigoje atidaryti verslo centrai Kaune reikšmingai padidino A klasės verslo centrų vakansiją, kuri pasiekė 16,7 proc. (buvo apie 9 proc.). Laisvų B1 ir B2 klasių patalpų vakansijos sumažėjo, atitinkamai, nuo 14,5 proc. iki 12 proc. ir nuo 14 proc. iki 13 proc. Esminių pokyčių biurų nuomos kainose neįvyko, tačiau dėl pandemijos nuomininkai gali tikėtis nedidelių nuolaidų, bei kiek laisvesnių nuomos sąlygų. Nepaisant santūrios biurų plėtros, Klaipėda susiduria su sunkumais užpildant laisvas patalpas. A klasės verslo centrų vakansija nuo 22,0 proc. 2019 metų pabaigoje padidėjo iki 27,7 proc. šių metų viduryje, B1 klasės patalpų neužimtumas – nuo 4,0 proc. iki 5,5 proc., o B2 – nuo 5,3 proc. iki 6,7 proc. Nuomos kainų pokyčių neįvyko. Sandėliavimo patalpų rinka.
Pirmasis pusmetis neigiamai paveikė ir logistikos centrus bei sandėliavimo patalpas. Laisvas logistikos centrų bei sandėlių plotas Vilniuje nuo 5,0 proc. 2019 metų pabaigoje, padidėjo iki 6,0 proc. Kaune pokytis buvo dar ryškesnis – nuo 2,2 proc. iki 8,0 proc. vakansijos. Klaipėdoje laisvų patalpų dalis padidėjo nuo 1,5 proc. iki 5,0 proc. Fiksuojamas kelių procentų nuomos kainų sumažėjimas viršutiniuose bei apatiniuose kainų rėžiuose. Teisės naujienos.
„Pirmasis šių metų pusmetis nekilnojamojo turto teisės srityje didelių pokyčių dėl, turbūt visiems gerai žinomų priežasčių, neatnešė. Nuo 2020 m. sausio 1 d. įsigaliojo ne kartą jau viešai aptartas ir analizuotas Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymas, Metropoliteno įstatymas, kai kurių kitų įstatymų pakeitimai. Tuo tarpu vėlesniu šio pusmečio laikotarpiu didžiausias dėmesys teisėkūroje buvo skiriamas rengiant ir priimant teisės aktus, susijusius su prevencinėmis priemonėmis siekiant sustabdyti COVID-19 viruso plitimą bei labiausiai nuo COVID-19 nukentėjusio verslo neigiamų pasekmių sumažinimui”, – sako COBALT asocijuota teisininkė, Nekilnojamojo turto ir infrastruktūros praktikos grupės narė Liucija Bitinaitė.
NT rinkos dalyviams aktualiausias priemonės „Dalinis nuomos mokesčio kompensavimas labiausiai nuo COVID-19 nukentėjusioms įmonėms“ valstybės pagalbos schemos ir sąlygų aprašas, kuriuo numatyta valstybės pagalba juridiniams asmenims ir verslininkams kompensuojant iki 50 proc. nuomos mokesčio nuomininkams karantino laikotarpiu ir du mėnesius po jo, jeigu tenkinamos visos apraše numatytos sąlygos ir reikalavimai. Primintina, kad paraiškos siekiant gauti dalinę nuomos mokesčio kompensaciją apraše nustatyta tvarka gali būti teikiamos iki 2020 m. gruodžio 1 d. Pastarųjų įvykių kontekste, nuo 2020 m. balandžio 2 d. pakoreguotas ir statybos techninis reglamentas, detalizuojantis statybą leidžiančių dokumentų išdavimo procedūras, statybos užbaigimo tvarką ir susijusius procesus.
Šio statybos techninio reglamento pakeitimais kiek pakeičiamas statybų užbaigimo procesas visuotinio karantino metu, suteikiant galimybę daugiau veiksmų atlikti nuotoliniu būdu. Svarbu pažymėti, kad šiuo sudėtingu visiems laikotarpiu priimtas ir NT vystytojams bei NT naudotojams svarbus ir jų ilgai lauktas Savivaldybių infrastruktūros plėtros įstatymas, kuris įsigalios jis tik nuo 2021 m. sausio 1 d. Įstatymu pašalinamos iki šiol buvusios teisinės spragos dėl savivaldybių infrastruktūros plėtros, jos organizavimo, finansavimo tvarkos. Įnešama aiškumo numatant už infrastruktūros plėtros planavimą ir organizavimą atsakingus subjektus, finansavimo tvarką, atsakomybių tarp subjektų įgyvendinant savivaldybių infrastruktūros plėtrą paskirstymą, įskaitant aiškų mechanizmą, kaip NT ir (ar) naudotojai turės prisidėti prie atitinkamos infrastruktūros plėtros įgyvendinimo.
Iki įstatymo įsigaliojimo dar turi būti parengti ir priimti tinkamą įstatymo įgyvendinimą užtikrinsiantys poįstatyminiai teisės aktai, pvz., savivaldybės infrastruktūros plėtros įmokos nustatymo metodika. Tikimasi, kad nustatytas naujasis teisinis reguliavimas padės užtikrinti darnią, tikslingą ir sklandžią infrastuktūros plėtrą, kuri svarbi visai visuomenei.
Sekite mus